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商品房買賣中的法律問題

商品房買賣中的法律問題

 

                                                                        機關二支部 易鳳琳


         
商品房買賣是一種特殊商品的買賣,由于手續繁瑣,買賣標的額很大,且需要持續相當長的時間。購買人往往傾盡其一生的積蓄來購買房屋,卻因沒有搞清購房程序,購房過程中不知道應該注意哪些問題而造成自身的合法權益受到侵害。下面將對房屋買賣中的法律問題予以解讀,以保障購房人的購房安全。
    
商品房買賣的流程包括四個環節:簽訂認購書;簽訂商品房買賣合同;房屋交付;辦理產權證。
   
一、簽訂認購書:簽訂認購書是商品房預(銷)售程序的第一個環節,商品房開發商通常會設立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向,可到售樓處簽訂認購書并交納定金。出售方應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給購買人,并實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。認購書與正式的商品房買賣合同之間究竟是什么關系?對此許多購買人十分困惑。
   
一般而言,認購書是買賣雙方對商品房的預約,而正式的商品房買賣合同則是本約。即簽訂認購書是為了約定將來簽署正式的商品房買賣合同。
   
特殊情況下,認購書有可能成為商品房買賣合同。要判斷認購書的法律性質,關鍵是看其內容是否符合合同成立所要求的確定性標準或實質性內容。如果認購書具備了合同成立所要求的確定性標準或實質性內容,則此認購書的法律效力即為商品房買賣合同。
   
定金條款是認購書中的核心條款。購買人對此條款要慎之又慎。在簽訂該條款時應注意以下幾個方面: 
   
1)定金的法律性質。根據《擔保法》的規定,定金具有擔保的法律效力,當買房人出現違約時,不能要求返還定金;當賣房人出現違約時,需要雙倍返還定金。
  
2)定金的金額。我國《擔保法》約定,定金的金額不能超過合同總金額的20%,因此開發商無權要求購買人交付超過認購房屋總價款20%的定金。

   3)買房人在交付定金前一定要對所購房屋的狀況、個人履行能力、銀行貸款政策做全面了解。在實踐中,有很多買房人在交付數萬元定金后,因個人原因不能簽訂正式買賣合同,導致定金不能退回。
   
二、簽訂商品房買賣合同:購買人在簽訂認購書后,應當在認購書中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的商品房買賣合同。簽訂買賣合同是整個購房程序中最重要一環。商品房買賣合同中常見的爭議有:
   
1)商品房面積確認和面積差異處理。商品房買賣合同中,權威的面積測量機構是房地產行業主管部門下屬的房地產測繪機構,由其測繪得出的房屋面積作為房地產登記部門核發房地產權屬證書的主要依據。
   
購買人在購買商品房時,應注意當合同約定面積與產權登記面積有差異時的處理方式。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條:出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

   (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;
   
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

   2)延遲交房或延期付款的處理。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定: 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

   3)商品房的質量問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定: 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。第十三條規定: 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

   4)商品房的保修責任約定。保修是商品房買賣合同中一項比較突出的制度,也是出賣人承擔物的瑕疵擔保責任的主要方式。《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發商的保修責任作了明確的規定。房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
   
三、房屋交付:開發商應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產開發企業應當及時告知買房人。  

    四、辦理產權證:房地產開發企業應當在商品房交付使用的一定期限內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房屋買受人應當交納契稅、印花稅、房產權證工本費。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    以上是商品房買賣環節中涉及的法律問題。在很多國家,購房是需要律師全程陪同,如果您在買房中遇到疑惑,建議多向專業法律人士進行咨詢,以保證購房的安全。

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