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小區物業法律問題略觀

小區物業法律問題略觀

新吳區三支部 蔡慶

小區物業是每一位業主都關心的問題,并且在現實生活中,經常發生業主拒交物業管理服務費的情形。維權固然重要,但是我們應當更多地關注物業管理過程中存在的法律問題,做到理性維權。下面我將以問答的形式解釋有關物業的法律問題:

問:小區物業服務管理費年終收支情況有盈余,能不能作為下一年的物業管理服務費用?

答:在實際生活中,此種情況很常見。甚至出現業主因此與物業公司發生矛盾,進而訴至法院“維護權利”的情況。物業公司和業主的矛盾點在于,業主認為,物業服務管理費用由業主承擔,既然年終有那么多盈余,就應當用來沖抵下一年的物業管理費用;物業公司則認為,物業服務管理費用雖然由業主繳納,但是繳納以后與業主就不發生關系,應屬于物業公司所有。雙方各有各的道理,相持不下。

其實,這個問題應該看物業公司的收費方式。現在主要有兩種方式:一種是包干制收費;另一種是酬金制收費。如果是采用包干制收費方式,物業公司按物業服務合同約定提供物業服務,其對應收的物業服務費擁有所有權,可以自行支配,盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔,業主及業主委員會無權干涉其使用情況,只是物業公司需要定期公布物業管理費的使用情況,供業主監督。倘若采取酬金制收費方式,物業公司向業主收取的物業管理服務費分成兩個部分:物業服務支出和物業服務公司的報酬。物業服務公司的報酬按照物業服務成本的一定比例提取或固定為一定的額度,這是實行酬金制的核心。在酬金制下,物業管理費中除酬金部分外其他部分的支配權就屬于業主所有,結余部分應返還業主或按業主指定的用途使用,物業公司是無權自行支配的。

問:小區業主能否拒絕繳納物業服務管理費用?

答:在庭審實務過程中,業主提出的各種理由都有,可謂五花八門:小區臟亂差、小區配套設施不到位、房子質量差、小區周圍商業太擾民管理不行、周圍業主有違章搭建、別人家的狗咬了我們狗或小孩等這些問題要妥善處理,不然我不交物業費。

此類問題,我們需要區分不同的情形具體分析。如果是小區業主惡意欠繳物業費用,毫無疑問,業主應當老老實實地履行物業服務合同規定的最基本的繳費義務。如果是物業公司服務質量不達標,比如:沒有提供物業服務、小區衛生臟亂差等,在實踐中業主可以暫時拒繳物業費,這也是合同法中同時履行抗辯權的具體體現。小區業主也可以同時要求降低繳納物業服務費用的數額。但是謹記一點,小區物業服務不到位,并不能成為業主徹底不繳納物業管理服務費用的理由。

問:物業公司催繳物業服務管理費用是否可以采取停水、停電、停熱的措施?

答:物業公司在實際催討物業費的過程中通常采取多種方式,比如,特別針對欠繳物業費的業主采取停水、停電、停熱的制裁措施。

上述措施在法律上是不合法的。首先,物業公司并非供電服務合同、供水服務合同的當事人,沒有權利采取斷水、斷電、停熱的措施。當然,其中存在特殊情況,如果物業公司在采取停水、停電、停熱措施前,取得了供電公司、自來水公司的許可,是可以采取上述手段催繳物業費的。其次,如果因物業公司在沒有取得相關授權的情況下采取停水、停電、停暖措施給業主帶來損失,業主還有權利向物業公司追究法律責任,要求賠償損失。

問:小區業主違章搭建物業公司應承擔何種責任?

答:此種情形下,物業公司應當向違章搭建的業主發出限期整改的書面文件,如果涉事業主沒有回應,物業公司可以向城管部門舉報,此時物業公司就已經窮盡了所有的救濟手段,盡到了他們所謂的管理義務。業主如果想徹底解決問題,可以根據相鄰權向對方交涉。退一步講,如果物業公司沒有對違章搭建的業主采取措施,受到影響的業主可以暫緩繳納物業服務管理費。

問:小區物業公司服務合同已經到期,但是小區業委會并沒有與其續簽合同,也沒有選聘新的物業公司。在此期間,物業公司仍然為小區提供服務,可否不繳納物業管理服務費用?

答:這種情形已經形成了事實上的物業服務合同關系,根據2009年江蘇省高級人民法院審判委員會通過的《關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》第五條:“雖沒有簽訂物業服務合同,但業主事實上接受了該物業服務人的物業服務,物業服務人起訴要求業主支付相應的物業服務費用的,人民法院應予支持。當事人不能就物業服務費用的收取標準達成一致意見的,人民法院可以參照當地政府規定的取費標準或同類物業服務項目收費標準予以處理。”所以,雖然業委會沒有與物業公司簽訂物業服務合同,但是業主依然需要依據物業收費標準繳納物業服務管理費用。

小區物業法律問題關系到我們生活的方方面面,僅僅以一篇短文無法做到面面俱到。我們只是希望各位業主理性地維護自己的合法權益,物業公司才能為廣大業主提供優質的服務!

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